Как заработать на кризисе – помогая продать или купить недвижимость - Как открыть свое дело с нуля и чем заняться: бизнес-идеи без начального капитала

Содержание

1 Стоит ли приобретать загородную недвижимость в кризис?
2 Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков
3 Почему недвижимость — плохая инвестиция?

Содержание

Стоит ли приобретать загородную недвижимость в кризис?

В связи с кризисом в российской экономике возникло много возможностей и рисков на рынке недвижимости. В этой статье подробно рассмотрим и проанализируем все, что связано с загородной недвижимостью в московском регионе.

С начала рассмотрим цели покупки недвижимости за городом, их может быть несколько:

С целью переезда на ПМЖ

Это принцип живи и работай в городе как за городом. За последние годы россияне распробовали западный образ жизни. Можно проживать в загородных коттеджных поселках и ездить на работу в мегаполис.

По времени это не очень затратно. Пробки, которые мешают нам в городе, действуют точно также при загородном проживании.

Заторы появляются ближе к центру, поэтому не имеет значения откуда вы выехали, пробки все равно ждут Вас в центре.

Строительство инфраструктуры последних лет и развитие линий связи от мобильных до оптоволоконных помогут быть онлайн когда Вам это необходимо.

Кроме этих выгод есть существенный плюс: ваша семья и дети живут в чистой экологии, при этом столичные блага находятся в шаговой доступности.

И самое существенное — цены на загородную недвижимость зачастую ниже, чем на квартиры в загазованных насмерть районах Москвы.

Для отдыха

Иметь дачу или коттеджный домик для периодического отдыха — не только показатель статуса, это необходимо для здоровья и благополучия семьи. Сейчас в столичном регионе доступна масса возможностей на любой вкус и кошелек.

Идеальными являются коттеджные поселки и таунхаусы в непосредственной близости от Москвы.

При выборе подобной недвижимости нужно обратить внимание на транспортную доступность и развитость коммуникаций, а также на наличие бытовых услуг в комплексном виде.

Инвестиции в недвижимость

Это один самых сложных вопросов. Здесь необходимо учесть ценность вложения во времени. Сейчас имеется великое множество возможностей купить дома и участки, цена которых снижена в связи с кризисными явлениями в экономике.

Однако, здесь нужно учесть вид и ликвидность каждого варианта недвижимости. Готовые дома или земельные участки под застройку имеют неплохую ценность и перспективы ее роста не смотря на кризис.

Далее, в этой статье мы рассмотрим подробней связанные с этими проблемами вопросы.

Пожалуй, самый больной вопрос для россиян, имеющих значительные сбережения, это возможность их сохранить, или, хотя бы, вложить так, чтобы минимизировать инфляционные потери. Начиная с 2014 жители РФ активно начали приобретать дорогостоящую бытовую технику и автомобили.

Расчет здесь прост: реализовать сбережения пока они имеют какую-либо ценность. Но с точки зрения прагматики это очень не выгодно. Такие вещи стремительно устаревают, и в крайнем случае, при продаже такого актива можно получить только копейки по сниженной стоимости. Выход в инвестициях в недвижимость.

Опыт показывает, что самым оптимальным вариантом являются вложения в загородную недвижимость. Почему именно в нее?

Во первых это рост стоимости. Проживание за городом приобретает все большую популярность и продажи коттеджей и земельных участков в Московской области не смотря на кризис стабильно растут.

Земля, еще недавно бывшая бросовой и ни кому не нужной уже активно застраивается. Застройщика не останавливают даже высокие расходы на мелиорацию. Болотистую землю можно осушить и благоустроить.

Главное близость поселка к столице, в этом случае окупятся любые расходы.

Во вторых, это престижно. Не зависимо от кризиса средний класс стремится к наиболее удобному проживанию. Тем более, что зачастую это обходится дешевле, чем покупка квартиры в городе. Вы получаете статус, преимущества и комфортную среду проживания для семьи и себя по невысокой цене.

Цена вопроса. Еще не так давно участки и дома во многих загородных коттеджных поселках стоили весьма не дорого. Они возросли в цене, когда этот вид проживания стал популярен и значительно вырос спрос.

Ошибочно считать, что в связи с кризисом актуальность данной недвижимости на рынке снизилась. Средний класс и выше продолжают активно приобретать статусную и удобную недвижимость в Подмосковье. Здесь корректно привести следующий интересный пример.

После начала кризиса снизилось, а затем резко упало производство в РФ иномарок бюджетного и бизнес-класса. А вот сборка машин классом выше только возросла. Из этого следует естественный вывод, что вложения в вещи, имеющие такую ценность как недвижимость очень выгодны.

Тем более, что коттедж или земля не имеют свойство устаревать, а значит падать в цене значительно медленней других вещей.

Согласно экономической науке земля, тем более в пригороде мегаполиса — это никоим образом не возобновляемый ресурс, а значит имеет непреходящую стоимость. Таким образом, пользуясь кризисом, можно приобрести недвижимость, которая будет стоить сравнительно недорого и будет только возрастать в цене с годами не зависимо от экономических потрясений.

Виды инвестиций в загородную недвижимость

Для покупки доступны разные виды недвижимости: от участков до готовых благоустроенных коттеджей в поселках. Сейчас мы рассмотрим каждый вид недвижимости с его достоинствами и недостатками для жительства и инвестиций.

Покупка участков в строящихся поселках

Пожалуй, это один из самых выгодных видов вложений. Если сначала предлагаются вполне “бюджетные” цены, то затем цены на дом за городом в таких поселках многократно возрастают. Это связано с маркетинговой политикой застройщика, которому важно запустить мощный старт продаж и с новизной предложения. Также имеет значение новое строительство коммуникаций.

Отстройка инфраструктуры в Подмосковье несмотря на кризис набирает обороты, В местах, где недавно можно было проехать только на внедорожнике, теперь находятся скоростные трассы. Естественно, стоимость недвижимости в таких местах резко возрастает.

Коттеджные поселки

Строительство загородного жилья на землях ИЖС активно ведется даже на значительном удалении от Москвы. В зависимости от удаления данное жилье может использоваться как место постоянного проживания (ПМЖ) или дача.

Цена зависит от удаленности от МКАД и наличия и качества бытовых условий в поселке.

Сейчас, в среднем, все управляющие компании в коттеджных поселках набрались опыта в оказании всех необходимых услуг: от вывоза мусора до обеспечения всех видов связи в стабильном виде.

Таунхаусы в Подмосковье

Это комбинированный вариант для людей, привыкших к жизни в многоквартирных домах. Несмотря на загородный формат и наличие отдельного входа, здесь присутствуют многие достоинства и недостатки многоэтажек. У вас будут всевозможные удобства, но, при этом, соседи будут находиться прямо через стену, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Покупка загородного жилья от частных собственников. Несомненным плюсом такого подхода является экономия времени, так как приобретается уже готовая недвижимость от собственника в построенном и благоустроенном поселке. Однако стоить это будет не так дешево. Плюсами здесь являются наличие удобств, а также известность местоположения, что облегчит его продажу в крайнем случае.

Какую недвижимость в Подмосковье нельзя покупать

Ответ здесь один: не следует покупать недвижимость с неопределенным статусом. Дело в том, что в пригороде есть земли сельскохозяйственного назначения. Смена категории земель — это сложная, а зачастую невозможная вещь.

Проверьте с помощью кадастровой карты место, где собираетесь приобрести недвижимость.

Иногда присутствуют полумошеннические варианты, когда начинается продажа участка или долевого участия, но на месте строительства нет разрешения на землепользование в целях ИЖС.

Мы изучили основные возможности с приобретением недвижимости в пригородах Москвы. Теперь можно сделать уверенный вывод, что подобные приобретения выгодны в плане комфорта, сохранения сбережений и инвестиций. Кризис в экономике дает нам возможность приобрести недвижимость дешевле, с тем, чтобы возможно, реализовать ее дороже.

Выгода от инвестиций в загородную недвижимость

На основании вышеизложенных данных понятно, что стоимость загородной недвижимости в Московской области будет неуклонно расти. Однако, может возникнуть вопрос о стабильности таких активов. Ведь можно просто приобрести квартиру в городе. Тут хотя бы ясно, что ее стоимость будет высока и не может критически снижатся не зависимо от колебаний в экономике.

Но на деле все обстоит совсем по другому. Недвижимость в городе подвержена большим рискам. Взять хотя бы нашумевшую программу реновации жилья в столице.

Квартира во вполне прочном и благополучном доме в центре города может быть разменяна на весьма сомнительный вариант. И все это может отразится весьма негативно на стоимости недвижимости.

Загородные варианты лишены этого существенного недостатка, ибо взоры сильных мира сего пока не выходят за пределы МКАД.

На нашем сайте можно воспользоваться удобной системой поиска с помощью фильтров и карты текущих предложений на рынке.

Можно купить несколько соток земли совсем недорого, однако следует прикинуть расходы на постройку жилья. А можно узнать сколько стоит готовая недвижимость, а также посмотреть ее цены и фото.

Если у Вас возникнут вопросы, просто оставьте заявку. Будем рады помочь сделать правильный выбор.

Вступайте в наше сообщество ВК. Здесь мы рассматриваем вопросы частного строительства и недвижимости.

ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/stoit-li-priobretat-zagorodnuyu-nedvizhimost-v-krizis/

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Статья в тему: 12 лучших способов инвестирования.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Квартира-студия.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых.

Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости.

Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Статья в тему: Что такое крудинвестинг?

Инвестиции в коммерческую недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

Сдавать квартиру посуточно.
Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

Статья в тему: Как инвестировать в ПИФы?

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Предыдущий постСледующий пост

Источник: https://gain-profit.com/investitsii-v-nedvizhimost/

Почему недвижимость — плохая инвестиция?

Инвестиции в недвижимость всегда считались среди россиян самым выгодным вложением своих сбережений. И судя по последним опросам квадратные метры продолжают пользоваться популярностью.

Почти половина опрошенных считают покупку недвижимости выгодным и надежным вложением. Многих привлекает идея сдачи квартиры в аренду и получения пассивного дохода.

Кроме того, квартира растет в цене, ее можно потом продать или оставить в наследство внукам.

В условиях кризиса (который происходил в нашей стране регулярно) люди стремятся вложить деньги в нечто осязаемое, что можно увидеть своими глазами и потрогать.

Лишь не многие знают или понимают, что на самом деле недвижимость — не самый лучший способ вложения своих сбережений, и в него уж точно не стоит вкладывать все свои деньги. Почему? Читайте дальше.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать ее в аренду.

Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно.

В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно.

Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем.

Второй способ — сдачу недвижимости в аренду, разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.

При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место. Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков. Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры.

После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт. Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной.

Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид. С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков.

В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.

После этого этапа наступает поиск арендаторов. Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.

Так же желательно заключить с арендатором договор, в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.

Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.

Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.

Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Попробуем оценить выгодность вложений в недвижимость. Сейчас в Москве стоимость 1-комнатной квартиры составляет около 5-6 млн. рублей. Сдать такую квартиру можно от 30 000 в месяц. В итоге доходность от аренды составит около 5-6% годовых.

Если учесть расходы на ремонт, простои, налоги, то доходность может снизиться до 4%. На рынке Санкт-Петербурга доходность от аренды составляет те же 5-6% по данным портала bn.ru. Причем, последние пять лет она снижается. Самая высокая рентабельность у 1-комнатных квартир, следом идут 2-комнатные и 3-комнатные.

Доходность недвижимости от сдачи в аренду 1,2,3- комнатные кв. СПб. Источник bn.ru

Рентабельность 4% означает, что инвестиция будет окупать себя 16 лет. В то же время сегодня можно открыть вклад в банке с доходностью 7% годовых.

Вложения в недвижимость становятся выгодны только в случае роста цен и последующей продажи квартиры. А динамика цен зависит от спроса и предложения в конкретном районе/регионе/стране. И если вы выбрали неудачное место или время, то скорее всего вас ждут разочарования. Например, последние 5 лет цены на недвижимость а Москве не растут.

Индекс стоимости жилья irn.ru

По сути недвижимость — это бетонная коробка, которая сама по себе не приносит дохода. Если ее кто-то снимает, она приносит доход. Если место, где она построена, растет и развивается, идет приток населения, растут доходы и спрос, то цена недвижимости тоже будет расти. Если этого нет и не предвидится — это будет плохая инвестиция.

Не многие знают, но фондовый рынок может приносить доходность как минимум не меньше недвижимости. В отличие от последней за акциями стоит бизнес, который зарабатывает деньги трудом.

Ниже на графике показана динамика 100 рублей, вложенных в недвижимость (цена квадратного метра в Москве + 4% дохода от аренды), и в инвестиционный портфель, состоящий из 70% российских акций, 20% гособлигаций и 10% золота.

Недвижимость и фондовый рынок

К концу 2017 года сумма, вложенная в квадратные метры, выросла бы до 856 рублей, а в фондовый рынок до 1076 руб. В реальности доход от недвижимости был бы еще меньше, так как доход от аренды нельзя сразу реинвестировать, его просто не хватит на покупку квартиры.

Основные минусы инвестиций в недвижимость:

Высокий порог входа — для покупки квартиры потребуется несколько миллионов рублей в зависимости от региона. Некоторые думают взять квартиру в ипотеку, а из арендной платы оплачивать кредит. Однако даже сегодняшние низкие ставки по ипотеке будут выше аренды. Чтобы арендная плата перекрывала платеж по кредиту, потребуется большой первоначальный взнос.

Низкая ликвидность — продажа квартиры по рыночной цене обычно занимает несколько месяцев. Если квартира находится в не очень привлекательном районе, эта процедура может растянуться даже на год и более. Чем дороже квартира, тем труднее ее продать. Если деньги нужны срочно, недвижимость придется продавать с дисконтом.

Рыночный риск — вопреки общему мнению «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры могут стремительно падать. График цен выше является ярким тому подтверждением.

Помимо цены самого объекта, стоимость аренды тоже может падать. Например, за последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды 1-комн. квартиры (около 20 000 рублей) не выросла (то есть даже не покрыла инфляцию).

Изменение арендной платы 1,2,3- комнатные кв. Источник bn.ru

Риск простоя — старые квартиранты съехали, а пока найдешь новых, пройдет какое-то время. Поэтому периодически квартира будет простаивать без дохода. Иногда это может затянуться на несколько месяцев. Сейчас рынок недвижимости — рынок арендатора, и те владельцы, кто не готов идти на уступки, терпят убытки.

Сергею 48 лет, в прошлом он совладелец семи кафе и ресторанов в Москве. Все доходы с середины нулевых вкладывал в недвижимость. Считает, что совершил большую ошибку (подробнее).

Необходимость управления — купив квартиру, необходимо заниматься поиском и отбором арендаторов, решением других различных вопросов (периодический ремонт, замена бытовой техники или мебели и т.д.). Это потребует вашего личного времени и дополнительных расходов.

Форс-мажор — не дай бог, если в квартире произойдет пожар или потоп. Чтобы восстановить квартиру и возместить ущерб соседям, придется потратить уйму денег и времени. Чтобы как-то защититься, нужно покупать страховку, то есть нести дополнительные расходы.

Диверсификация — если у вас всего одна квартира, и с ней что-то случится, ваш доход сильно упадет. Эту проблему можно решить, купив несколько квартир (например, десять) в разных домах и районах города. Тогда проблемы с одной квартирой не сильно ударят по доходу. Но для покупки нескольких квартир требуется очень большой капитал.

На фондовом рынке можно очень легко и просто диверсифицировать свой портфель с помощью инвестиционных фондов, которые состоят из множества ценных бумаг, и это не потребует большой суммы.

Комиссии — если совершать сделки и управлять своей квартирой вы будете не сами, а с помощью риэлтора, вам нужно будет ему платить. Стоимость услуг варьируется от 2% до 5% от суммы сделки. Комиссии брокера на фондовом рынке составляют десятые-сотые доли процента.

Трудность реинвестирования — дивиденды и купоны по ценным бумагам гораздо проще реинвестировать, так как порог входа в ценные бумаги совсем небольшой. Арендный доход от недвижимости реинвестировать не получится, так как его хватит только на несколько квадратных метров.

Налоги — для того, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, она должна находится в собственности не менее 5 лет. Для акций этот срок составляет 3 года.

Налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры, ограничен 2 млн. рублей и величиной вашего официального дохода. Налоговый вычет на доход, полученный на индивидуальном инвестиционном счете, не ограничен ни суммой, ни вашими доходами.

Еще с квартиры каждый год нужно платить имущественный налог, который будет рассчитываться из более высокой кадастровой стоимости. По ценным бумагам такой налог не платится.

Несмотря на свою популярность, инвестиции в недвижимость имеют множество рисков и недостатков. Вопреки общему мнению, это не такой уж простой и надежный способ вложения.

Это низколиквидный актив с высоким порогом входа и высокими трудовыми затратами. Поэтому вкладывать в нее все свои сбережения явно не стоит.

Инвестиционный портфель на фондовом рынке способен приносить очень хорошую доходность, при этом ваши трудозатраты будут несравнимо меньше.

Сравнение недвижимости и фондового рынка

Тем не менее, полностью отказываться от инвестирования в недвижимость не стоит. Вполне допустимо, чтобы этот актив занимал какую-то долю в вашем инвестиционном портфеле, но не более 20%. Покупка квартиры — не единственный вариант. О более простых и выгодных вариантах инвестирования в недвижимость я напишу в следующей статье.

в соцсетях

Источник: https://activeinvestor.pro/pochemu-nedvizhimost-plohaya-investitsiya/